Como analisar um Fundo Imobiliário
Investir em fundos imobiliários é uma das formas de se expor a renda variável, mas você já sabe analisar os FIIs para escolher as melhores opções? Confira agora um guia básico para analisar um Fundo Imobiliário!
Quantidade de imóveis e de inquilinos
O primeiro passo de muitos investidores na análise de Fundos Imobiliários é verificar quantos imóveis o FII possui no portfólio.
Esta informação é importante porque traduz o risco do FII, caso o Fundo tenha apenas um imóvel (muitos FIIs têm apenas um) ele possui mais risco, isso porque se este imóvel apresentar qualquer problema, a rentabilidade do FII pode ser prejudicada.
Além disso, é importante verificar quantos inquilinos um FII possui, isto é importante porque para FIIs com poucos inquilinos ou apenas um, no caso de não pagamento do aluguel, a rentabilidade do FII também pode ser prejudicada.
É importante ressaltar que o número de imóveis e de inquilinos não necessariamente é o mesmo, porque em um mesmo inquilino pode ocupar vários imóveis presentes no portfólio de um FII, como é o caso de algumas agências bancárias.
Vacância física e vacância financeira
O segundo passo para uma análise básica de um Fundo Imobiliário é a vacância, isto é importante para saber o quanto do FII não está gerando renda para os cotistas.
A vacância física é o espaço (área mesmo) que não está locado divido pela ABL (Área Bruta Locável). O resultado é uma porcentagem.
Já a Vacância Financeira é a relação que mostra a porcentagem da receita que o Fundo está deixando de ganhar por conta do espaço não locado.
A vacância financeira considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa agora.
Liquidez diária
Como terceiro passo para estudar um FII, é importante verificar qual é a liquidez diária do Fundo, esta informação é mais relevante para investidores que desejam aportar um volume maior de dinheiro.
Isto porque caso o Fundo não possua uma liquidez razoável é possível que o investidor tenha dificuldades para se desfazer das cotas quando deseja e por conta disso pode perder boas oportunidades de venda.
Por isso, é importante se atentar na média de negociações diárias das cotas de um FII.
Indicadores importantes
São várias as formas de analisar um Fundo Imobiliário e a análise depende muito do tipo de fundo que será estudado, porém, listamos aqui os principais indicadores para realizar a primeira análise:
- Dividend Yield (DY): O DY é um indicador muito utilizado e mostra o quanto um FII entregou de dividendos aos cotistas, para obter o DY basta somar os rendimentos entregues no período e dividir pelo preço atual da cota.
- Valor Patrimonial (VP): O Valor Patrimonial é um valor de quanto determinado fundo vale, com base em um estudo detalhado do FII, é comum encontrar o indicador VPC, que é o Valor Patrimonial por Cota e para obtê-lo basta dividir o VP pelo número de cotas do FII.
- Preço/Valor Patrimonial da Cota (P/VPC): O P/VPC é um indicador muito utilizado para determinar se um Fundo está caro ou barato, se este indicador for maior do que 1, o FII é considerado caro, caso esteja menor do que 1, é considerado barato e se for igual a 1, é considerado no “preço justo”.
- Taxa de administração e de gestão: As taxas de administração de gestão estão presentes em todos os FIIs e elas são responsáveis pelo salário dos profissionais que cuidam do Fundo e que tomam as decisões importantes sobre como o FII deve atuar. É importante se atentar às taxas mais altas que alguns Fundos cobram.
Como calcular a rentabilidade de um FII
Uma forma rápida de analisar um FII é verificar a rentabilidade, que é outra métrica que traduz o quanto aquele FII entrega para os cotistas.
Para calcular a rentabilidade de um FII é simples, basta dividir o valor da cota pelos proventos gerados no período.
Neste artigo, nós separamos os principais indicadores que devem ser analisados para a tomada de decisão de compra ou venda de um Fundo Imobiliário, porém existem diversos outros indicadores que os investidores podem utilizar.